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上海四月1二手房量价齐升红五月开局良好世界和平

发布时间:2020-02-15 13:22:17

上海四月一二手房量价齐升 “红五月”开局良好

330新政已满月,在一系列楼市政策的刺激下,4月上海1二手房市场果然1扫3月的低迷,成交量节节爬升。商报得悉,4月全市新居住宅的成交量为124.2万平方米,创下自2010年以来同期新高;而全市二手房成交量到达了3.6万套,这一惊人的成交量仅次于2013年3月楼市末班车所致使的7.05万套的历史顶峰,达到了全市二手房市场历史次高点。

新居住宅量价齐升

据德佑链家市场研究部监控数据显示,在刚刚过去的4月份,上海市新房住宅的供应量为100.6万平方米,环比上涨97.1%,较3月份近乎翻番,成交量更是到达124.2万平方米,环比上涨59.3%,成交均价亦上涨5.3%至29422元/平方米。

从成交情况来看,4月全市新房住宅124.2万平方米的成交量,已创下今年月度成交量新高,并已超过去年4季度月度平均值,同时也创下了自2010年以来的4月同期新高。

商报注意到,改善型房源成交量依然占据4月的重要地位,成交均价在2.5万元/平方米以上的中高端改良型房源成交占比到达45.1%,比3月上涨2.5个百分点,与去年4月同期相比,上涨幅度则高出9.3个百分点。而在4月成交面积排名前10位的榜单中,均价在2.5万元/平方米以上的中高端项目共有4个,其中,排名首位的金茂雅苑(大宁金茂府)于4月18日开盘,共推出304套公寓,4月已入成交229套,销售率达75.3%,销售金额达到18.8亿元,销售均价为68760元/平方米。正是这一项目的热销,为4月全市新房住宅的整体成交均价上扬贡献了极大的气力。

值得一提的是,从供应情况来看,4月新居住宅的供应量为100.6万平方米,环比上涨97.1%,同比上涨36.4%,创下了今年以来的月度供应新高,同时也是自2012年以来4月份供应量的最高值。在330新政、沪公积金政策和央行降准的多重叠加政策效应影响下,4月商品住宅新增供应量大幅提升。特别是下半月,公积金政策正式落地实行后,开发商推盘步奏明显加快,最低报价5万元/平方米以上的高端项目也密集入市,下半月供应量占到4月整体供应量的7成以上。从供应类型上来看,4月中高端改良型项目入市份额较大。4月共有33个项目入市,其中最低报价在2.5万元/平方米以下的刚需项目为16个,占比仅达到48.5%,其余均为最低报价在2.5万元/平方米以上的改善型项目,而最低报价在5万元/平方米以上的高端项目有7个,占比达到21.2%。

4月在330政策的影响下,楼市向暖的信心一时蔓延整个房地产市场;而就在330政策实行后的第10天,上海公积金新政出台,贷款额度大幅提升,无疑给楼市又下了一剂猛药;随后又过了10天,央行宣布降准,并且是6年来力度最强的一次降准,保障了银行资金面的宽裕,对前续政策来说也起到了保障作用,增加了公积金贷款政策的可执行性,楼市再一次遭到催化。德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,在不到一个月的时间内,楼市政策接二连三的轰炸,致使部分房企和购房者最终没能抑制住,抓紧了入市步伐,上海商品住宅供求量纷纭创下年内新高,特别是4月下旬以来,成交量跃上新台阶,4月楼市小阳春绚烂而至。而在势头正劲的档口,又迎来传统红五月的销售旺季。

事实上,在刚刚结束的五一小长假(2015年5月1日-5月3日)期间,全市新房住宅成交面积为7.2万平方米,与2014年同期相比,增加了1.8倍。

陆骑麟指出,上周楼市成交量表现良好,虽然开发商推盘较为谨慎,但成交量仍然保持在高位,去库存效果显着。从5月的开局表现来看,接下来楼市会有一个相对安稳的去化周期,并随着供应量的上扬出现高位震荡,今年红五月的名头也必将名副其实。

二手房成交创历史次高

在新居住宅市场量价齐升的同时,沪上二手房市场也不遑多让,刚需和改善型购房者纷纷入市,而营业税新政使持有满2年房源享受营业税费的减免,更是使得次新居集中的区域挂牌量被激活,业主售房意愿强烈,成交量较3月大幅上涨6成。

数据显示,4月,全市二手房成交量达到了3.6万套,环比上涨62.7%,同比上涨109.4%。这一惊人的成交量仅次于2013年3月楼市末班车所致使的7.05万套的历史顶峰,到达了全市二手房市场历史次高点。此前,全市二手房市场的成交次高点,为2009年11月(该月成交量为3.24万套)。

据了解,今年4月的成交高峰,与2013年3月在量方面存在较大差距,而且二者有着本质的不同。2013年成交高峰的出现,是由于国五条利空政策出台所致使的市场恐慌,因此成交高峰缺少足够的持续性,很快就回落到了2万套左右的月成交水平。与今年4月成交高峰性质较为相近的是2009年的情况,当时一样迎来了营业税5改2、信贷放松等一系列楼市刺激政策,该年,上海二手房市场成交延续处于高位,全年12个月中,有7个月的成交量保持在2.5万套以上的高位水平,其中6月和11月都突破了3万套大关。可以想见的是,此次出现的二手房市场成交高峰,恐怕不会是昙花一现,给今年的二手房市场定下高热度的基调。

4月是二手房市场买卖双方入市意愿都极为活跃的月份,从德佑链家各门店的带看情况来看,4月的总带看量相较3月大幅增长了七成,而全市二手住宅挂牌量一样也一改以往持续下滑的状态,在4月稳定在8万套以上的水平。商报了解到,就在4月30日,德佑链家单月事迹突破2.78亿元,比去年同期事迹4800.08万元增479%。对此,链家地产高级副总裁邵非表示:单月事迹2.78亿是德佑链家的历史新高,但相信这个事迹很快会被超出。

红五月开局良好

据商报了解,进入5月份之后,上海二手房市场的热度并未消退。

据商报对上海中原地产多家门店的调查,刚刚过去的五一小长假,由于客户大多外出旅游,各门店来客量较节前出现20%-30%的下滑,其中外围刚需区域下滑幅度较小,在10%左右,成交量虽不及节前水平,但仍高于去年同期。

据中原研究咨询部数据监测推算,5月1日-5月3日这三天全市二手住宅交易量为2171套,与去年同期相比增加11.4%,政策效率并未明显减弱。目前除新挂牌的业主连续涨价外,大部分业主心态稳定,保持现有报价,议价空间比较有限,买家看房周期明显缩短,对于房价的接受度有所提升。

蓝村路分店经理介绍,小长假期间门店来客量下落了3成左右,其中5月1日几乎无客户上门,2日-3日来客量开始增多,大约在组/天,五一期间成交的多为节前看房的客户,目前业主乐观看涨,尤其是近期新挂牌的业主,连续涨价,房价明显偏高。他举例告知:4月下旬挂牌的一套奥丽花苑的两房,业主连续两次跳价,最初挂牌价490万元,4月底跳至500万元,五一期间来电明确再加10万元;另外一套怡东花园的小复式,由于该户型在周边比较稀缺,业主涨价底气十足,4月底挂720万元,以后连续三次跳价,就在5月3日,业主将总价飙至780万元。他认为,致使这些业主疯狂涨价的主要原因是4月以来看房客户不断增多,业主心理价位不断被抬升,其中很多人本身也是置换客,高价卖出为后续买房积蓄更多的资金。

而嘉怡分行的经理一样表示,五一期间门店来客量较节前出现10%-20%左右下滑,其中5月1日-2日两天门店来客在组/天,5月3日来客量增加至组,小长假期间门店有零星成交,基本是4月遗留的单子。小长假期间成交一套华江景城三房,该小区环境好,房源所在楼层位置较佳,且带装修出售,业主报价260万元,正好符合买家要求,因此没有还价,双方约定5月3日签约,而就在签约前一天,业主临时加价至280万元,买家经过考虑后最终接受。他进一步指出,区域内针对刚需万元的主力房源,房价平均上涨20万元-30万元,个别户型或位置较佳的房源不予还价。对买家来说,由于4月份大部分房源被集中去化,导致刚性买家选择性已不大,因此一旦有适合的房源,买家一般不出3天就能下定,看房周期由原来的周缩短至天。

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示,五一小长假带看量虽有一定的减少,但整体成交量仍高于去年同期,表明系列政策效应仍在有效延续,红五月开局不算差。目前业主售房心态开始稳定,房价波动不大,意味着涨价的动力开始减弱,同时市面上房源经过集中消化后,供应量有下落的趋势,如此一来更促使买家加快购房速度,5月二手房交易量将保持高位运行。

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