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贝尔斯登维持本地地产业增持评级

发布时间:2019-10-09 21:48:53

  贝尔斯登维持本地地产业"增持"评级

  贝尔斯登昨日发表研究报告,称自去年7月开始,香港住宅售价涨逾28%,二手市场买卖亦大幅改善。不过,由于楼价处于高水平,及全球经济出现高度不确定性,供求关系自今年2月开始恶化。但该行仍维持香港本地地产业“增持”评级。

  该行表示,虽然二手市场价格最近获不错升幅,但成交量在过去数周大幅下滑。由于审慎情绪及避险心态,盖过了香港市场稳健的基本因素,令更多潜在房产买家变得不愿意涉足住宅市场。至于供应方,环球市场转差,更多投资者或投机者试图削减自去年第四季度累积的持货,以锁定利润及减少市场参与度。因此,相对于数月前市场情绪旺盛时,该行预期卖家愿意在现水平放售物业。供应增加,遇上需求疲弱,未来数月的交易价格应会下降。

  该行预期,今年第二季度一般住宅售价有可能下跌5%至7%,而豪宅及高端市场更将下降10%至15%。豪宅市场有较大跌幅,主因过去两季有较高的投资或投机需求。过去数月环球股本市场急速调整,该行相信豪宅市场投资者有较大意欲减少持有物业,将资金转投股本市场。

  环球经济虽然存在不明朗因素,但该行仍对未来2年住宅市场前景感乐观。鉴于基本因素属正面,当对未来经济前景的忧虑消退,住宅售价将趋升。由于过去数月价格急升、经济高度不明朗,及环球股本市场疲弱,该行料住宅售价短期将放缓,但负面因素不足以扭转自去年中开始的升势。该行又研究过去25年房产市场周期,发现令住宅市场急速调整的主要因素包括利率调整、真实利率呈正数、港元汇价不稳定、政府压抑投机措施、住宅过度供应,及政治不明朗。该行指出,上述因素主要为本地性的,而香港住宅市场在过去25年与美国经济增长没有紧密联系,故不会过度忧虑仅因美国经济混乱而令香港住宅市场升势逆转。

  由去年12月初至今年3月中,香港主要物业发展商股价下跌约37%,原因是投资者改变对住宅市场的乐观看法,及去年12月估值相对昂贵而引发沽售。虽然最近出现反弹,但股价较去年12月的高峰仍低24%。不过,由于住宅售价自去年8月攀升,投资物业的资本值亦大幅增加,意味发展商资产净值估算获提高,因此以资产净值而言,发展商估值正在改善。

  当3月中股价处于低位时,发展商平均以资产净值折让28%交投,为03年7月以来最低。该行认为现股价已反映住宅售价从水平再下跌5%至10%的因素,而目前情况与03至04年模式相似。股价较资产净值折让于03年下半年收窄后,在04年上半年急速扩大,因投资者不相信房产价格升势可持续。

  该行认为,发展商股价未能真实反映住宅市场稳固的基本因素。由于环球经济引发负面情绪,很多投资者沽出于去年第四季度累积的地产股。因此当市场重新注视住宅市场真确的基本因素,地产股股价未来数月将强劲回升。该行维持本地房产行业的“增持”评级,但调低发展商目标价,以反映流动性及交投减少令股本市场风险上升的因素。由于股价已调整,而估值要求不高及看好香港住宅市场,该行认为香港地产股已较具吸引力。此外,香港发展商财务强健,让其在香港及内地获得更多机会,支持长线资产增长。该行首选为新地及信置,因其住宅市场参与度较好,及收入质量较佳。

  该行维持长实、恒地、嘉华国际、信置及新地“优于大市”评级,目标价分别降至158.03、85.43、6.31、26.07及185.83港元。同时,维持恒隆地产“与大市同步”评级,目标价由34.62港元降至29.57港元。

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